熱望されているラトゥール 半蔵門 賃貸
売りたい人はより高く売りたいし、買いたい人はより安く買いたい双方の利益が反するのに、それぞれから手数料を得ているのでは、双方の利益を代理しているとしか思えません。
やはり「双方代理」の禁止にあたるのではないかとの指摘が出てくるのも、しごく当然と言えるでしょう。
このように、これまでの日本の不動産業界にはオーナーの代理人つまり「オーナーズ・エージェント」は、事実上ほとんどいなかったと言っても過言ではないのです。 たまにインターネットなどを通じて仲介の依頼もありますが、お客さんを案内したり決めたりするのは不動産屋さんにやってもらいますし、不動産屋さんが入らない場合は、もちろん当社が仲介手数料をいただくことはしません。
アメリカではこのような分業がはっきりしていて、仲介はブローカー、運用管理はマネジメント、開発はディベロップメントと明確に区別され、それぞれ別業種の扱いで確立しています。 日本のようにひとくくりで呼ばれる「不動産業」は存在しないと言っていいで日本でも、二○○○年に入ってから「プロパティ・マネジメント（ＰＭ）」という言葉が業界で急に脚光を浴びるようになりました。
唐突ともいえる出現のしかたでしたから、耳慣れない方も多いでしょうが、不動産の証券化や日本版ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の解禁で、「どうやらアメリカではプロパティ・マネジメントが重要らしい」とマスコミが気づいたせいでもあります。 ＰＭによって運用益が大きく変わるので、アメリカ人に言わせ、不動産を買うことはプロパティ・マネジメントを買うことだ」というぐらい評価されオーナーズ・エージェントは、名実ともに「大家さんの代理人」ですから、オーナーを直に受け止めるようにしています。
プロパティ・マネージャーは直訳すれば不動産管理士になりますが、日本の賃貸管理とはずいぶん違い、完全なオーナーズ・エージェント、大家さんの代理人役を務めます。 まずクライアントとしてのオーナーの利益を最優先して考えますから、前述したようなブローカー業とマネジメント業を併用することはありません。
報酬もマネジメント・フィーあるいはコンサルタント・フィーという形で、すべてオーナーさんからいただきます。 オーナーから委託された物件を、資産運用の専門家としての立場から賃貸不動産として運用管理して、その不動産からもたらされる収益を最大化することがプロパティ・マネジージャーの役割になります。
裏切る行為があってはいけません。 したがって、これまでの日本の不動産業界では考えられないような倫理観が要求されます。
とりわけオーナーの利益に反する「隠しごと」は厳禁です。 つまり、オーナーに隠れて儲けようとしてはいけないのです。
たとえば、私の会社は建築プロデュースの仕事もしていますから、要求しなくても建築会社からバックマージンをもらえるだろうとよく言われます。 それがこの業界の常識かもしれません。
もちろん経営者ですから、欲しくないと言えば嘘になります。 本来の業務を真に遂行するには、それをしてはいけないのです。
バックをもらえば建築会社に対して、オーナーのエージェントとして言わなければならないことを遠慮して言うようになるかもしれません。 それは「利益相反」と言われるものです。
当社の業務委託契約書には、建築会社からバックはもらわないと明記してあります。 そのお陰で、「だから信用する」といってくださるオーナーさんやクライアントがたくさんいらっしゃいます。
「倫理」「透明性」「公開性」「説明義務」「利益相反行為の禁止」などがプロティ・マネジメントのキーワードになります。 実際の業務として、「レポーティング能力」も重要です。
預かった物件がどう活用され、どう収益を生み出しているかを報告できなければなりません。 しかもそれを口頭で言うだけではなく書面にして残します。
過去三年のトラックレコード（運用履歴）を出してと言われて、出せる不動産屋さんがどれだけいるでしょうか。 最も重要なキーワードである「利益相反行為の禁止」について、少し詳しく説明してみましょう。
「利益相反行為」とは何か。 たとえば冒頭であげた「わけあり」の入居者のように、オーナーとの利害衝突が発生した場合、オーナーの利益に反する行為をいいます。
次のような具体例があげられます。 産屋さんの例のようにしばしばトラブルを引き起こす問題です。
部屋探しをしている一人の人は、平均七件を見るというデータがあります。 七件案内してようやく申し込みをいただく。
一日で決まることはめったにありません。 「やっと手数料が入るぞ」というところまでこぎつけたが、ちょっと普通の人ではなさそうなので与信をかけたらブラックリストにのっている。
こんな場合に、オーナーから報酬をもらっていれば、ブラックであることをわかっていて入居させるのは利益相反になります。 上乗せさせてバックマージンを得るなどは、よくあることです。
「双方代理」は基本的に矛盾する行為でしょう。 商品を買わせてばかりいると、「あの物件に入居すると余分なお金がかかるよ」という評判が立ってしまって、募集に支障をきたすようではまずいですよね。
「情報の公開」も、限度をよくわきまえることが必要です。 オーナーの利益に反する逸脱した公開はいけを有しています。
自社で建てた物件は系列会社に管理させたいと考えるのは、これまでのビジネス感覚では当然と思われるかもしれませんが、もしかしたら他の管理会社のほうがその物件には適しているかもしれません。 ここでも、あくまでオーナーの利益を考えて判断すべきなのです。
少なくとも、他社より良い管理をし、そしてフィーが高くないという状況をつくらなくてはいけないでしょう。 自社の利益を優先しないこの五点をしっかりクリアすれば、間違いなく決まります。
私の会社がかかわりはじめたころには三戸目の空室も出ましたが、きちんと手を打ったところ一ヵ月半で三戸全部決まりした。 私たちにしてみればごく普通で、それほどたいしたことではないのですが、オーナーさんはびっくりしてしまいました。
何が違っていたのでしょうか。 実は、「入居者募集の仕方」で、利益相反を起こしていたのです。
それまで募集し鉢が回ってきました。 オーナーさんがすごくいい人で、滞納はあるし空室は空いたままなのに不動産屋さんに文句を言えなかったようです。
空室には五つの理由がある、と私は分析しています。 地元では比較的有力な管理会社で、支店も三店ありました。
管理料も五％で、オーナーは決まるごとに業務委託料を一ヵ月支払うという、ごく一般的な条件での管理契約です。 ところがその管理会社は、空室の情報を他の不動産屋さんに出していなかったのです。
自社の三店舗だけで直接決めようとしていました。 たしかに直接扱いだと、入居者からも手数料がいただけますからもう一ヵ月分儲かります。
業界では「ダブテ」とか「両手」とか言いますが、手数料がダブルで入るわけです。 たとえば一○万のところが二○万になれば、おいしい商売ですから、たとえ一年間決まらなくても最終的にうちで決まればいいと考えたのかもしれません。
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